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寻找环沪区域下一片热土

发布于2017-07-12 分类:楼市快报 来源:昆山房产网 编辑:何晓敏 阅读(711)

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2016年两会期间,上海明确划出人口红线:2020年人口不超过2500万人。据统计,上海目前有2415万人,也就是说未来3年内,上海常住人口空缺仅余约85万,上海居住人口外溢已成必然趋势。其中,以昆山、太仓、嘉兴为主的环沪板块,也越来越受到青睐,成为各大开发商追逐的热点。

一小时上海生活圈,环沪都市版图

自11号线通车以来,环沪板块就越来越受到瞩目,从花桥开始,近几年太仓、嘉兴也成为上海外溢住宅人口的重要选择。同时,土地成交价格、住宅价值也稳步提升。如今,上海人口红线已迫在眉睫,环沪板块接受上海外溢已成必然趋势。

那么,就当前上海而言,哪个板块最具有价值潜力?

2016-17年土地成交:花桥溢价远超其他,淀山湖或将后来追上

Ø  花桥成交土地买卖约2宗,楼板价最高17480元/㎡,溢价率超过170%;

  淀山湖板块2016-2017年,暂无土地出让,以消化早期已拍卖土地为主

  太仓成交土地买卖约9宗,楼板价最高8541元/㎡,溢价率约为50%;


  嘉兴2016-2017年成交土地买卖约17宗,期中以2017年5月22日8幅土拍最引人注目,楼板价最高10038元/㎡,溢价率约为100%


环沪板块商品房价格涨幅:花桥稳中有涨,淀山湖蓄势待发

环沪板块作为投资客和大量上海外地客群置业的首选区域,区域房地产开发近几年迎来如火如荼的热销趋势,板块房价伴随上海房价一路飙升,甚至出现环沪板块所在区域远超行政区域的房价趋势,比如花桥整体均价2万以上,与昆山市中心价格基本持平,无论价格还是销量都远远领先昆山其他行政区域。

对比2017年各大环沪板块最新均价,均呈现较好的房价上涨趋势,其中花桥持续保持年度均价上浮,淀山湖成为继花桥后的第二梯队。

(个别板块稀缺供应,均价以热销单盘价格为参考对象)

交通通勤:轨道交通成环沪板块价值核心竞争力

无论对投资客还是自住客而言,环沪板块最大的吸引力在于与上海的近距离通勤交通,交通越通达,意味着未来人口导入的便捷性和高效性,也意味着板块不会因为缺少人口导入变成所谓的“空城”板块。因为板块轨道交通的通达性,成为客户置业环沪板块的首选要素之一。

综上,我们可以发现,拥有轨交系统的花桥,在交通上有得天独厚的优势。淀山湖因为17号线的即将试运营,未来势必与花桥并驾齐驱,而太仓、嘉兴等只能选择自驾,上下班高峰期路况不明,异地上班通勤成本过于冗长。

商业配套:成熟的商业是环沪生活舒适度的标尺

商业环境,同样是选择住宅的重要指标。成熟的商圈环境,势必带来便利的生活氛围。

花桥板块商业近几年已较为成熟,除了花桥老镇生活中心商业配套外,现代化的绿地乐活城具备全方位生活配套并且近享安亭、新源路、墨玉路商业配套。

花桥游站(楼盘详情户型图相册地图400-890-6088 转 21080)实景图

淀山湖目前以锦溪镇周边生活配套为主,商业以佳满多购物中心、邻里中心商业广场为主,一部分承接上海青浦区外溢商业,如吾悦广场、万达茂等,地铁一线通达,购物便捷。

青浦万达茂效果图

太仓市中心范围较小,商业中心范围不大。主要为人民路核心商圈,有几家本土大型商场(新世界商厦、华联商厦、新城广场、东盛商业广场),商业相对老旧。

太仓人民路商圈

嘉兴以戴梦得商圈为首,南湖新区、秀洲区等各个副中心拱卫,形成良好的商业环境。但都离近上海区域较远,靠近上海的嘉善县商业统一规划起步较晚,档次高低掺杂、选择范围狭小、名牌品牌缺乏,并没有形成良好的商业氛围。

嘉兴南湖新区俯瞰图

可见,花桥经过近几年的打造,已经拥有较好的商业氛围;淀山湖起步虽晚,但因虹桥的外溢辐射,未来大有可为;太仓受城市格局所限,难以打造成规模的商业环境;嘉兴商业较成熟,但靠近上海的部分以旅游业为主,商业环境较差。


瞩目环沪,淀山湖板块何以脱颖而出?

综上所述,在环沪板块中,昆山无论是升值空间,还是居住环境,都远超太仓、嘉善等地区。而目前昆山诸多板块中,花桥较为优势。但一方面,11号线开通后花桥板块的价值已逐渐被发掘殆尽,花桥的居住市场已趋近饱和;另一方面,近几年虹桥商务区发展势头强劲,上海沿青浦向西的大势已成。随着年底17号线的正式开通,淀山湖板块在交通通勤方面已然不输花桥,但虹桥商务区的体量和产能,必将成为淀山湖板块崛起的主要助力。

淀山湖作为上海最大的自然湖泊,拥有62平方公里广袤水域,周边旅游景点和度假设施众多,朱家角、东方绿舟、大观园等5个AAAA级景区环绕,加上虹桥的城市红利外溢,依托淀山湖得天得厚的生态资源,打造虹桥西低密自然生态住区。淀山湖板块可以说是城市传奇与自然传奇的交汇之地,是上海下一个传奇方向。


万科&广电,布局上海再造传奇作品

万科始终跟随传奇步伐,2012年择址浦东,在城市的传奇线上,以海派符号筑就万科·海上传奇(楼盘详情户型图相册地图400-890-6088 转32070)。如今,上海向西,虹桥大势已成,万科携手国内文化景地创领者广电地产,再造一座海上传奇(注册地名:尚滨花园),以建面约90-128㎡装修洋房,将人性化、精英化、舒适化和谐统一,成就传奇居住梦想。

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