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刚刚,上海深圳放大招!楼市迎巨变,昆山将跟进?

发布于2017-07-11 分类:本地新闻 来源:昆山房产网 编辑:何晓敏 阅读(3020)

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最近楼市又发生了一件大事

瞬间让开发商们、买房人们炸开了锅

颠覆性新政!上海首推租赁住房用地

7月4日晚间,上海土地市场发布公告,公告显示将出让2幅住房用地,出让年限均为70年,分别位于浦东新区张江、嘉定区嘉定新城。

有关情况公告如下:

看到小房用红框标出的部分了吗?没错!在两块土地的使用用途里,只有租赁住房选项,没有任何其他选择!

这也就意味着,这两块土地未来开发后无法出租,只能用来租赁,而且年限还是70年!

这也是上海第一次出让只能持有租赁的住房用地。

也有媒体在第一时间,分析了上海新举措的含义,认为这代表中心城市楼市发生重大变化:

第一,虽然一线城市寸土寸金,土地资源短缺,但增加供应量显然是坚定不移的。

第二,未来住房供应将以租赁性住房、政策性住房为主,商品房似乎有小众化的迹象,而且偏重中小套型。

第三,从上海未来5年住房供应量结构看,国家显然在鼓励租房,试图改变居住观念。

楼市惊现新玩法!70年内,只租不售

上 海

除此之外,在7月7日公布的上海“住房发展十三五规划”中,也透露了相当重磅的信息!

上海公布“住房发展十三五规划”,宣布未来5年将供应170万套住房,同比大涨60%。在这些新增住房里,租赁住房高居榜首为70万套,保障性住房为55万套;商品住宅只有45万套,而且以中小户型为主。

是的你没看错!在上海未来供应的170万套住房中,有70万套都是租赁住房,占供应总量的41%,同时也明确了未来上海将发展租赁市场。

深 圳

而深圳同日出台的2017年计划,显然跟上海有很多相似之处。

深圳公布“住房建设规划2017年度实施计划”,把2017年新增安排建设商品住房的套数提高了1倍,从2016年的4.3万套提高到8万套;2017年还将新增保障性安居工程项目5万套,比2016年的计划大幅增长了20%。

北 京

北京《2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》,2017年北京计划保障30万套住房建设需求。包括产权类住房25万套,租赁住房5万套。今后五年北京住房建设安排的150万套住房,包括产权类住房100万套,租赁住房50万套。进一步扩大向非京籍家庭提供公共租赁住房。新建住房中产权类约占70%,租赁类约占30%。

综合北京、上海、深圳的供地计划来看,不难看出国家显然是在鼓励租房,未来住房供应将以租赁性住房、政策性住房为主。

住房租赁能否成为下一个风口?

在相关人士看来,租售并举是趋势,但需要控制好所在区域内的比例。如果新增可售住宅不多,会造成区域内供求紧张格局,不仅新房价格有上涨压力,而且基于可售房少,二手房也会成为稀缺资源,同样面临上涨压力。

那么今后,租赁住房土地出让会否成为一种大趋势呢?

答案是:是的。同策咨询研究部总监张宏伟表示,租售结合肯定是趋势,土地应该未来的出让量里肯定有一部分是租赁运营的模式。这个现在是探索尝试,未来还会加大这样的土地供应量。

楼市迎新变化,房价要降?

一线城市中,二手房租赁房源越来越多,一手房也会越来越多地变成70年纯租赁用房,那么这些增加的租赁房源会把房价拉下来吗?

其实谈论“只租不售”对房价的影响,意义不大。影响房价的因素很多,相比增加租房供应,捆绑福利、金融属性等因素对房价的影响更大、也更深远。

“只租不售”最主要的意义在于,属于政府着力建立楼市长效机制的一部分。它的出现,丰富了住房租赁市场,使得人们有了更多选择,一定程度上有利于人们居住品质的提高。而从这一点上看,有利于国内房地产市场的规范与稳定。

土地自持成常态!开发商成了房东

如今有越来越多的一二线城市采用自持出让模式,越来越多的开发商摇身一变成了房东!据不完全统计,近年来,万科、保利、金地、龙湖、首开、融信等房企,已在北京、广州、天津、杭州等城市拿下近20宗自持宅地或商地,自持比例从36%到100%不等。

·6月22日,15家房企经过100多轮竞自持,最终由金地以总价25.6亿、自持住宅建筑面积11万㎡的结果,拿下位于西青精武镇的津西青(挂)2017-05号地,楼面价虽然仅12537元/㎡,自持比例却有55%,刷新了天津土拍的竞自持记录。

·6月6日在佛山南海桂城平洲一宗5.51万平方米的住宅用地拍卖中,万科给出了最令竞争对手胆寒的报价:持有这块地上100%所有的物业,自持期限达到70年!

·4月至今,杭州出让的14宗涉宅用地中,13宗触及现房销售,平均自持比例36%。

·去年的11月,首创天恒中粮联合体就以总价57.6亿、“商业自持比例10%、住宅自持比例100%”摘得北京海淀永丰20号地。同年12月,北京万科和住总集团以109亿拿下海淀永丰两宗宅地,自持70年。

这些地块大多采取“限地价、限房价、竞自持面积”等方式出让。土地竞拍方式的转变,让开发商不得不从之前的纯开发模式向“开发+持有”的模式转变。

链家研究院院长杨现领表示:国际经验表明,新增土地开发将越来越多的用于长租公寓,美国90%的新增公寓用于租赁,日本这一占比也有36%。在国内,这一占比则需要通过开发、持有、运营模式为更多人提供品质租赁来实现。

而在另一些人看来,只租不售正是众多的楼市调控手段中的关键一环。

中原地产首席分析师张大伟分析说:“楼市调控从2016年9·30开始,全国很多城市已经执行了租售并举的政策,其中包括北京、上海、天津、苏州等。广州这些城市也有一些地块在标书中被约束。从房源数量来看,目前为止,北京大概有八宗地总共一百万平米,全部用作出租的。”

苏州已有首例住宅自持!昆山恐会跟进?

不要以为土地自持距离我们很远,其实早在6月12、13日的苏州土拍中,就已经出现了对于“土地自持”的相关限制。

苏地2017-WG-15号

15号地块中,50%的住宅不可分割销售,需要开发商自持!也是苏州首例要求自持的地块。

苏地2017-WG-17号

17号青剑湖地块也有限制,该地块大部分商业都要开发商自持。

自去年以来,苏州实施“土地限价”,从熔断到一次报价,再到增加自持率、租售并举等严苛条件设置。这对于以效率和跑量取胜的开发商来说,确实增加了持有成本和开发难度系数。

目前三四线城市仍然以去库存为主要目标,但昆山作为三线城市中的热门城市,如果昆山楼市持续火热的话,不排除昆山会在今后的土拍中增加自持相关的要求。


回顾去年的楼市调控,这股政策风也是最先从一线城市吹起来的。如今北京、上海、深圳已经明确发展租赁用房,那么未来租赁住房或许也会像楼市“四限”一样吹遍全国。

最最最重要的,也希望咱们政府在完善租房市场的同时,尽可能的去平衡下租房一族的落户、子女教育问题。只有老百姓最关注的点得到切实解决,那么租房还是买房,也就不会存在这么大的冲突和矛盾了。

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